Por Getson Dhein
O que o STF decidiu
Em 19/10/2026, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.348 (RE 1.495.108) e decidiu que transferir imóveis para o capital social de uma holding não paga ITBI, mesmo que a holding vá alugar, arrendar ou vender esses imóveis.
Antes, muitas prefeituras negavam esse benefício às holdings imobiliárias. Agora, esse argumento não vale mais.
Mas atenção: a imunidade não é total. Ela vale apenas até o valor que for lançado no capital social da holding.
O ponto de atenção: a prefeitura vai cobrar a diferença
Na maioria das holdings, os imóveis entram no capital social pelo valor da declaração do Imposto de Renda — ou seja, pelo custo histórico de aquisição. Isso é permitido pela Lei 9.249/1995 e evita o Imposto de Renda sobre ganho de capital.
O problema é que esse valor costuma ser muito menor que o valor de mercado do imóvel, principalmente em terras e imóveis comprados há muitos anos.
O próprio STF, no Tema 796, já havia decidido que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. E reforçou isso agora, no Tema 1.348.
Na prática:
- Até o valor do capital social (custo histórico) → não há ITBI.
- O que passar disso (diferença entre o valor de avaliação da prefeitura e o capital) → a prefeitura vai cobrar ITBI.
Ou seja: a decisão do STF tirou o argumento da “atividade imobiliária”, mas a prefeitura deve concentrar a cobrança justamente nessa diferença de valores. Essa cobrança ainda pode ser discutida em alguns casos, mas o cliente deve planejar contando com ela.
Exemplo prático
Um produtor tem uma área de terra comprada há 20 anos. Na declaração do Imposto de Renda, ela consta por R$ 300.000. Hoje, a prefeitura avalia essa área em R$ 1.500.000.
| Valor | |
|---|---|
| Valor integralizado no capital da holding (custo histórico) | R$ 300.000 |
| Valor de avaliação da prefeitura | R$ 1.500.000 |
| Diferença sujeita ao ITBI | R$ 1.200.000 |
| ITBI a pagar (exemplo com alíquota de 2%) | R$ 24.000 |
Resultado: os R$ 300.000 do capital são imunes; o ITBI é cobrado sobre os R$ 1.200.000 que passam do capital.
E se integralizar pelo valor de mercado? Aí o ITBI some, mas a diferença de R$ 1.200.000 vira ganho de capital no Imposto de Renda da pessoa física, com alíquota a partir de 15% — cerca de R$ 180.000 neste exemplo. Por isso, em geral, continua sendo mais vantajoso integralizar pelo custo histórico e pagar o ITBI sobre a diferença.
Valores ilustrativos. A alíquota e o critério de avaliação variam de município para município.
Como se preparar
- Calcule antes: levante o valor de avaliação da prefeitura de cada imóvel e simule o ITBI sobre a diferença.
- Compare as alternativas: custo histórico + ITBI sobre a diferença, ou valor de mercado + IR sobre ganho de capital.
- Reserve o caixa: o ITBI sobre a diferença precisa ser pago para registrar a transferência no Cartório de Imóveis.
- Evite operações artificiais: o STF deixou claro que simulação ou fraude derrubam a imunidade.
- Já pagou ITBI sobre o valor total? A parte correspondente ao capital pode ser restituída, em até 5 anos do pagamento.
Fale com o Escritório Líder antes de transferir seus imóveis. Fazemos a simulação completa para a sua família.
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Fontes: STF — notícia do julgamento do Tema 1.348 · STF, Tema 796 (RE 796.376) · Constituição Federal, art. 156, § 2º, I · Lei 9.249/1995, art. 23 · CTN, art. 168.