Por Getson Dhein
A partir de 1º de janeiro de 2027, os contratos de arrendamento de imóveis rurais passam a sofrer a incidência dos novos tributos da Reforma Tributária: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.
A mudança é relevante para o campo. Até hoje, o valor recebido a título de arrendamento não sofria PIS, Cofins, ICMS ou ISS. Com a Reforma, essa receita passa a ser tributada — e isso muda a lógica financeira do contrato tanto para quem recebe quanto para quem paga.
Neste texto, explicamos de forma clara como vai funcionar para os dois lados: o arrendador (quem cede a terra e recebe) e o arrendatário (quem explora a terra e paga).
Uma tributação reduzida — mas que agora passa a existir
O arrendamento de imóvel se enquadra no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar nº 214/2025. Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a lei prevê redução de 70% da alíquota — ou seja, aplica-se apenas 30% da alíquota padrão.
Na prática, para 2027, considerando a estimativa de CBS em torno de 8,8% a 9%, a carga efetiva sobre o arrendamento deve ficar por volta de 2,6% a 2,8%. O IBS, neste primeiro ano, ainda estará em fase de transição (alíquota simbólica de 0,1%), sendo cobrado de forma efetiva e crescente apenas entre 2029 e 2032, até a implantação plena em 2033.
Importante: esses percentuais são projeções oficiais e ainda dependem da fixação definitiva das alíquotas de referência.
O imposto é “por fora”: quem paga o arrendamento também paga a CBS e o IBS
Este é o ponto que mais gera dúvida — e o mais importante de entender.
A CBS e o IBS não são descontados do valor do arrendamento. Eles são acrescentados por fora.
Ou seja: o arrendatário (quem paga) continua entregando ao arrendador exatamente o valor combinado no contrato — as sacas de soja, por exemplo — e, além disso, paga o valor da CBS e do IBS incidentes sobre a operação. Quem recebe o arrendamento recebe o valor cheio pactuado, e o imposto é suportado por quem paga.
Por isso, é fundamental que os novos contratos — e também os aditivos de contratos em andamento — já tragam cláusula expressa de repasse tributário (o chamado gross-up), deixando claro que o valor combinado é líquido e que os tributos serão acrescidos na hora do pagamento.
O crédito para quem paga: o arrendatário
Aqui está a boa notícia para o arrendatário. Como o novo sistema é não cumulativo, o valor da CBS e do IBS que ele paga sobre o arrendamento se transforma em crédito.
Esse crédito é aproveitado para abater a CBS e o IBS que o arrendatário vai dever na venda da sua produção (soja, milho, trigo e demais culturas). Na prática, o produtor que arrenda a terra paga o imposto na entrada, mas recupera esse valor na saída da sua produção — desde que essa produção seja tributada. O efeito no bolso, portanto, não é o custo integral do imposto, e sim a antecipação de caixa até a recuperação do crédito.
O crédito para quem recebe: o arrendador
O arrendador, quando contribuinte do regime regular, tem o débito do imposto sobre o arrendamento — é ele quem emite o documento fiscal e recolhe a CBS e o IBS.
Mas ele também aproveita créditos: pode se creditar da CBS e do IBS pagos nas suas próprias despesas e aquisições relacionadas ao imóvel arrendado — benfeitorias, reformas, serviços e manutenção —, abatendo esses valores do que tem a recolher.
Assim, os dois lados participam da não cumulatividade: o arrendatário aproveita o crédito do imposto que pagou sobre o arrendamento; o arrendador aproveita os créditos das suas próprias aquisições, reduzindo o valor líquido a recolher.
Condições que não podem ser esquecidas
- Ser contribuinte: a incidência plena depende de o arrendador se enquadrar como contribuinte do regime regular. Em regra, isso ocorre quando a receita de arrendamento/locação ultrapassa R$ 240 mil no ano anterior e o titular possui mais de três imóveis distintos, além de critérios de volume. Boa parte dos proprietários rurais que arrendam áreas se enquadrará nessa condição.
- Documento fiscal eletrônico: o crédito do arrendatário só é válido se o arrendador emitir o documento fiscal correto, com o destaque da CBS e do IBS. Sem nota idônea, não há crédito.
- Exportação: a produção destinada à exportação é imune à CBS e ao IBS, mantido o direito ao crédito dos insumos utilizados.
A orientação do Escritório Líder
A entrada da CBS e do IBS muda a lógica financeira dos contratos de arrendamento rural. Revisar os contratos vigentes, incluir a cláusula de repasse tributário e planejar o fluxo de caixa e o aproveitamento de créditos é essencial para não ser surpreendido em 2027 — em especial para quem está estruturando holding patrimonial e sucessão no agronegócio.
O Escritório Líder está à disposição para analisar seu contrato e orientar arrendadores e arrendatários na adequação à Reforma Tributária.
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Conteúdo informativo, elaborado com base na legislação vigente (EC 132/2023 e LC 214/2025) e nas estimativas oficiais divulgadas até a data de publicação. As alíquotas de referência ainda podem ser recalibradas. Para análise do seu caso concreto, consulte o Escritório Líder.