Por Getson Dhein
Transferir imóveis para uma pessoa jurídica — uma holding patrimonial, por exemplo — é uma das formas mais usadas para organizar o patrimônio, profissionalizar a gestão e planejar a sucessão familiar. E aqui vem a primeira boa notícia: em regra, essa operação não paga ITBI.
A Constituição garante que não incide ITBI sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de uma empresa para integralizar o capital social (art. 156, §2º, I). O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 796, consolidou esse entendimento e deixou claro o limite dessa imunidade: ela protege a operação até o valor do capital que está sendo integralizado.
Ou seja, a imunidade existe e está firme. Mas existem dois pontos que o empresário precisa conhecer para não ser surpreendido por uma cobrança. Vamos a eles.
Ponto 1 — O valor declarado do imóvel x o valor de mercado
Quando você integraliza um imóvel na empresa, atribui a ele um valor — normalmente o mesmo que consta na sua Declaração de Imposto de Renda. É justamente aqui que mora o problema mais comum na prática.
A cobrança que as prefeituras estão fazendo
Muitos municípios não estão questionando a imunidade em si — eles a reconhecem sobre o valor declarado. O que estão fazendo é cobrar o ITBI sobre a diferença entre o valor do imóvel que consta na sua declaração de Imposto de Renda e o valor de mercado que a própria prefeitura atribui ao bem.
Funciona assim, na prática:
- Você integraliza o imóvel pelo valor da sua declaração de IR — digamos, R$ 300.000.
- A prefeitura avalia o mesmo imóvel e diz que o valor de mercado é R$ 1.000.000.
- O município então reconhece a imunidade sobre os R$ 300.000, mas emite a cobrança de ITBI sobre os R$ 700.000 de diferença.
Ou seja: a prefeitura aceita a parte declarada, mas tributa a diferença entre o valor do IR e o valor de mercado que ela mesma calculou. É essa cobrança da diferença que vem surpreendendo muitos empresários ao constituir a holding.
O que diz a Justiça e o que fazer
A boa notícia é que essa cobrança é questionável, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já fixou regras que protegem o contribuinte.
Na prática: se a prefeitura emitir a cobrança sobre essa diferença e você entender que ela é indevida, o caminho é não pagar e buscar amparo na Justiça, com base nesse entendimento do STJ, para afastar a tributação sobre o valor que excede o que foi declarado. Em muitos casos, a medida judicial (inclusive preventiva) é o que garante a imunidade integral e evita o desembolso indevido. Declarar o imóvel por um valor coerente e bem fundamentado continua sendo a melhor proteção de partida.
Atenção: o cuidado não termina no dia da operação
Mesmo que você resolva a questão da diferença, há um segundo cuidado igualmente importante e que se estende pelos anos seguintes à entrada do imóvel na empresa. Nos 2 ou 3 anos posteriores (a depender da idade da empresa, como veremos no Ponto 2), você precisa acompanhar a atividade preponderante da sociedade.
Isso porque, se nesse período a empresa passar a viver principalmente de atividade imobiliária, a imunidade pode cair — e, nesse caso, a cobrança não recai apenas sobre a diferença, mas sobre o valor integral do imóvel. Em outras palavras: descuidar da composição da receita nesses primeiros anos pode transformar uma cobrança pequena (sobre a diferença) em uma cobrança cheia (sobre todo o valor do bem). Por isso, observar a atividade da empresa nesse intervalo é decisivo para não pagar ITBI sobre o imóvel inteiro.
Ponto 2 — A atividade da empresa: o detalhe que mais gera cobrança
Esse é o ponto que historicamente mais gerou cobrança de ITBI nas holdings. A regra é a seguinte: a imunidade pode ser afastada quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária, isto é, quando vive principalmente de comprar, vender ou alugar imóveis.
E como se mede essa “preponderância”? Pela receita: considera-se atividade imobiliária preponderante quando mais de 50% da receita operacional da empresa vem dessas atividades. O período de análise, porém, muda conforme a idade da empresa.
Empresa já constituída (em operação há mais de 2 anos)
A análise olha para um intervalo de quatro anos: os 2 anos anteriores e os 2 anos posteriores à entrada do imóvel.
- Não há ITBI se, nesse período, a receita imobiliária ficar em 50% ou menos do total.
- Há ITBI se a receita imobiliária passar de 50% — aí a operação perde a imunidade.
Empresa recém-constituída (caso típico da holding familiar)
Quando a empresa é criada justamente para receber os imóveis, ela ainda não tem histórico para comparar. Por isso, a lei manda olhar para a frente: a análise considera os 3 primeiros anos de atividade, contados a partir da entrada do imóvel.
- Não há ITBI se, nesses 3 anos, a receita imobiliária ficar em 50% ou menos do total.
- Há ITBI se ela ultrapassar 50% nesse período — e a cobrança pode ser feita retroativamente, considerando o valor do imóvel na data da operação.
Na prática: nos primeiros anos da holding, vale a pena acompanhar de perto a composição da receita. Em muitas estruturas, é possível organizar as fontes de receita de forma a preservar a imunidade — e esse é exatamente o tipo de cuidado que um planejamento bem-feito antecipa.
E como está essa discussão hoje?
Esse segundo ponto — a exigência de “atividade preponderante” na integralização — está sendo rediscutido pelo próprio STF, no Tema 1.348.
A tendência, até agora, é favorável ao contribuinte: o entendimento que vem se formando é o de que essa exceção da atividade imobiliária se aplicaria apenas às reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão), e não à simples integralização de capital. Na prática, se confirmado, a imunidade na integralização passaria a ser indiferente à atividade da empresa.
Atenção, porém: ainda não há decisão definitiva. O julgamento foi novamente suspenso e será reiniciado de forma presencial, sem data marcada. Enquanto o Supremo não fecha o tema, a recomendação é de cautela — e, em casos de patrimônio mais relevante, vale avaliar uma medida preventiva para resguardar o direito.
Em resumo
- Transferir imóveis para integralizar o capital da empresa, em regra, não paga ITBI (imunidade constitucional, confirmada pelo Tema 796 do STF).
- A imunidade vale até o limite do capital integralizado.
- Atenção à cobrança da diferença: muitos municípios estão cobrando ITBI sobre a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda e o valor de mercado que a prefeitura atribui. Essa cobrança é questionável — se for indevida, o caminho é buscar a Justiça para não pagar sobre essa diferença.
- Acompanhe a atividade da empresa nos anos seguintes: se a sociedade se tornar preponderantemente imobiliária no período de apuração, a imunidade cai e o ITBI passa a incidir sobre o valor integral do imóvel, não só sobre a diferença.
- Empresa antiga: análise nos 2 anos antes + 2 depois. Empresa nova: análise nos 3 primeiros anos. Em ambos os casos, o limite é a receita imobiliária ultrapassar 50%.
- O STF caminha para tornar a imunidade ainda mais ampla (Tema 1.348), mas a definição final ainda está pendente.
Cada patrimônio tem suas particularidades, e um erro de estruturação pode custar caro. Antes de constituir uma holding ou transferir imóveis para a sua empresa, fale com quem é especialista no assunto.
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